谋划已久的“北京都市圈”很快就要亮相登场了。
按照目前的规划信息透露，“北京都市圈”的格局已经基本确定。
大概率将会划分成为三大“圈层”：
第一圈层称之为“核心圈”，主要是北京五环内地区。
这个核心圈重点还是“疏解非首都功能”为主，大量的金融机构、行政单位、教育机构、央企总部依然要加力疏解。
这个圈层的功能定位主要是“首都功能”，其实重点就是发展高端服务业和城市更新。
所以五环内的发展重心还是疏解非首都功能。
第二圈层是“北京五环外地区”，这个区域叫做“北京经济新增长极”。
这个五环外地区重点发展6大地区，其中包括“北京5大新城”+“1个怀柔科学城”。
这个五环外地区重点的功能就是“承接北京中心城区的疏解功能”。
也就是说，五环内的疏解功能，主要是向五环外疏解，包括了北京的大学和医院，将会加大从五环内走向五环外。
简单来说，就是五环内减量，五环外增量，加大五环内的非首都功能向五环外进行疏解。
其中变化最大的应该就是“怀柔”，从远城区变成了新城区，估计很快就会有地铁轨道交通的设计。
第三个圈层主要就是“京津冀发展协同区”，这一次北京都市圈的重点内容主要就是在“京津冀协同发展区”。
京津冀协同发展区，这一次在北京都市圈中，主要设计了三大组团：
第一个“组团”是以通州为核心，带动廊坊北三县的发展。
这个通州+北三县的京津冀协同发展组团，核心功能是打造京津冀地区的交通枢纽、商业重心、企业总部、医疗重心、养老重心、文旅重心等6大功能。
大量的商业、医疗、交通设施会在这个地区进行布局，形成京津冀的交通枢纽中心，引导大量的“北漂流动人口”聚集。
其中最核心的带动因素就是北京22号地铁，将会在2026年建成通车。
第二个“组团”就是以大兴机场为核心，带动廊坊市区+固安组团的发展。
这个组团其实早在前几年就已经被北京市批复过了，叫做“北京临空经济区”。
这个区域最核心的地区就是大兴机场产业区。
就是要利用发展大兴机场的契机，同时把廊坊市区和固安板块带动起来，这个板块预计在10年内可以建成。
所以这个区域的功能主要是物流、航天航空产业，只是发展的周期相对通州来说，速度相对比较慢。
这个区域如果能够发展起来，也将会聚集大量的“北漂流动人口”。
第三个“组团”就是以雄安新区为核心，带动保定的发展，叫做“雄保协作区”。
雄安新区作为国家级新区，核心的功能就是承接北京的非首都功能。
未来北京就有15所高校要搬到这里，同时大量的央企总部也会聚集在这里，同时还会有一些国家级行政单位也会落地在雄安。
所以雄安的发展不会差，只是需要一点时间。
未来雄安的地铁会延长到保定市区，从而带动保定和雄安的一体化发展，把保定作为雄安的“配套区”。
综上所述，北京都市圈的未来就是“1核+6城+3大组团”的格局。
1核心，就是北京五环内地区，重点发展首都功能，高端服务业和进行城市更新。
6大新城，主要就是亦庄、房山、顺义、大兴、昌平，再加上一个怀柔科学城，共同构成了北京都市圈6大新城。
3大组团就是通州+北三县组团，大兴机场+廊坊固安组团，雄安新区+保定组团。
以上这些地方，全部可以吃到北京发展的红利，全部依赖北京的力量和资源来发展自身。
未来北京的医疗、大学、教育、产业、地铁等资源，都可以分享给这些地区。
而不在这个名单上的其他板块，那就基本吃不到北京红利了。
但是北京都市圈也不是一蹴而就的，尤其是目前正处于房地产的转折期，土地财政出现了大幅减少。
所以建设资金还是比较紧张的。
因此北京都市圈要想加速建成，还是要想办法“尽快解除北京五环外的住房限购”，尽快激活北京五环外的市场活力。
同时要加快北京地铁向环京地区的延伸。
有了钱，有了新增人口，发展速度自然就会上来。
北京都市圈一旦建成，未来北京都市圈的人口分布将会是以下格局：
五环内主要是“老北京人”，城市更新加快，同时不再拆迁，老北京人外迁的规模和速度下降。
所以五环内主要人口构成依然是“老北京人”为主。
五环外主要是“新北京人”，由于五环内的产业和配套加速向外疏解，大量新落户北京的外地人，将会更多向五环外转移。
所以“新北京人”主要集中在五环外地区。
以上两类人口大概规模有1500万人。
京津冀协同发展组团主要是“北漂流动人口”，这群没有拿到北京户口的流动人口和北漂人口，预计将会主要分布在京津冀协同发展组团。
尤其是通州+北三县组团，预计北漂流动人口规模将会暴增。
北京目前拥有北漂流动人口接近800万人。
通过北京都市圈的发展，国家其实重构了北京的“人口分布”新格局。
从而避免了大量的人口“过度”集中在北京主城区，从而确保了首都的发展和安全。
同时也避免了北京的“大城市病”。
在这种背景下，北京都市圈的房价格局，也会随之改变：
首先是北京五环内“房价高度分化”：老房子房价不贵，但是高品质的房子，房价会越来越贵，因为土地寸土寸金。
五环外地区“房价会普遍上涨”：人口和产业会逐渐外迁，带动人口向五环外疏解，所以北京五环外地区，不仅房子新，品质越来越高，同时房价也会随之上涨。
尤其是如果能够解除限购的话，房价表现会更好。
京津冀协同发展组团“房价稳中有涨”：发展速度快的板块，房价就能逐渐回暖，呈现出上涨趋势。
发展速度慢的区域，红利不多，房价会企稳。
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