融资平台的核心运作模式，本质上是一个以土地为信用载体和核心抵押物的资本循环过程。它巧妙地利用了土地从“生地”到“熟地”再到“出让”的增值链条，为地方基础设施建设提供了源源不断的资金。这个循环通常包含以下几个关键步骤：
一是资产注入：政府赋予的“原始资本”
土地划拨/注入：地方政府将规划区域内的未开发土地（生地），以无偿划拨或作价入股的方式注入融资平台公司。这是平台公司最核心、也是最初级的资产来源。这些土地往往位于城市新区、开发区或待开发区域，价值较低但潜力巨大。
其他资产注入：政府还可能注入部分市政设施（如道路、管网）、政府办公楼（使用权）、甚至少量经营性资产（如水务公司股权）等，充实平台公司的资产规模和报表。
二是抵押融资：土地变信贷的“关键一跃”
土地抵押贷款：平台公司获得土地后，以其作为抵押物，向银行等金融机构申请巨额贷款。银行认可土地（尤其是未来预期会升值的土地）的价值，也认可背后地方政府的隐性信用，因此愿意提供贷款。
发行“城投债”：更具实力的平台公司，可以直接在资本市场发行债券（即“城投债”）。投资者购买这些债券，很大程度上是基于对地方政府信用的信任（即“政府信仰”），而土地资产则是这种信用的重要物质支撑和还款来源保障。
三是土地整理与开发：制造“熟地”增值
平台公司利用融来的资金，对注入的“生地”进行“七通一平”（通路、通电、通水、通排水、通讯、通燃气、通热力及场地平整） 等基础设施建设和土地整理工作。
这个过程将低价值的“生地”转变为具备开发条件的“熟地”。土地价值在这个过程中实现第一次显著跃升，因为其具备了直接出让或开发的条件。
四是土地出让/开发销售：实现价值变现
土地出让（核心回款渠道）：地方政府将平台公司整理好的“熟地”推向土地市场进行招拍挂（招标、拍卖、挂牌）。房地产开发商竞拍土地，支付高昂的土地出让金。这是整个循环中最关键的收入来源。土地出让金大部分进入地方政府的“土地基金”或财政账户。
自主/合作开发销售（补充回款）：部分平台公司也可能利用自身优势，直接参与或与开发商合作，在整理好的土地上建设商品房、商业物业等进行销售，获取开发利润和现金流。
五是回款分配与债务偿还：完成闭环
政府返还款项：地方政府在收到土地出让金后，会按照约定或预算安排，将其中一部分资金（有时是扣除成本后的净收益）返还给融资平台公司。这部分资金用于覆盖平台公司前期投入的土地整理成本、基础设施建设成本和利息支出。
偿还贷款/债券：平台公司利用政府返还的资金、自主开发销售回款或其他经营性收入，按期偿还银行贷款本息或兑付到期的城投债。